주택관리업자 선정 입주자대표회의 의결사항 [체크리스트]	기준	국토교통부고시	제	2024	-	196	호
1	회의일자		공고일자		입찰시작일
입찰공고 시기	입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산 하여 10일 전에 해야 한다.
재공고 시기	입찰이 성립하지 않은 경우 또는 낙찰을 무효[낙찰자가 특별한 사유 없이 10일 이내 계약을 체결하지 아니한 무효]로 한 경우에 재공고할 수 있다. 공고 기간을 제외하고 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 다만, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하는 경우에는 그러하지 아니하다
입찰공고명		긴급여부	해당	□	미해당	□
공고구분	위탁관리	세부구분	위탁	□
도급	□
긴급입찰	긴급한 입찰로 결정한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다. (현장설명회가 없는 경우에 한한다)
2	경비, 청소등의 직영, 위탁사항	경비운영	위탁운영	□	청소운영	위탁운영	□	[직영운영] 주택관리업자가 직접운영
직영운영	□	직영운영	□
3	현장설명회	미개최	□	필수	Yes	□	형식	개별	□	일시
개최	□	No	□	합동	□	장소
현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있다. 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다. 입찰공고 내용[16조] - 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가 의무 여부에 관한 사항
3-1	사업설명회	미개최	□	제한시간		순서	선착	□	일시
개최	□	기타	프레젠테이션개별	추첨	□	장소
4	입찰의 종류 및 낙찰의 방법	전자입찰 A2P 아파트장터	일반경쟁[2인이상유효]	□	낙찰방법	최저가	□
제한경쟁[3인이상유효]	□	최고가	□
지명경쟁[2인이상유효]	□	적격심사	□
일반경쟁입찰	사업 종류 별로 관련 법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선정하는 방법
제한경쟁입찰	계약의 목적에 따른 “사업 실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니 된다
지명경쟁입찰	계약 성질, 목적에 비춰 특수한 기술 (공법․설비․성능․물품 등을 포함)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명해야 하며, 입찰대상자가 5인 미만이면 대상자를 모두 지명.
적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고) 가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고) 가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다 추첨으로 낙찰자를 결정할 때에는 추점대상 입찰업체 등 이해관계인이 참석한 장소에서 하여야 한다. 추첨방법, 일정 및 장소를 통보하였음에도 이해관계인이 참석하지 않은 경우 이해관계인이 참석하지 않아도 추첨할 수 있다. 최저(최고) 낙찰제에서 최저(최고) 가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.
적격심사제의 운영	가중치	1	□	2	□	3	□	세부배점 간격이 제시된 평가배첨표	관리규약평가표 적용	□
4	□	5	□	없음 (비율)	□	표준평가표 적용	□
계약주체	평가위원	유효요건	필수 평가위원 구성
입주자대표회의	입주자대표회의 구성원, 입주자등 또는 외부위원 1명 이상 포함	5인 이상	대표회의구성원	입주자등	외부위원	관리주체
명	명	명	명
입주자 등 외부위원 선정 방법	모집	□
지정	□
입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관(평가표를 포함한다)

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5	입찰서 등 제출서류에 관한 사항	□	주택관리업자 및 사업자선정지침 제19조 [제출서류] 각호 제출서류 각1부 등										적격심사서류 서면제출요구			Yes	□
																No	□
		입찰(서류)마감시한									제출방법		전자적 방법으로 순서대로 제출
	서류 제출은 입찰서제 출 마감일 17시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰 공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 17시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다. 적격심사 서류에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐 서면으로도 제출하게 할 수 있다. 이 경우 입찰공고 내용에 명시하여야 하며, 전자입찰시스템에 등록한 서류와 서면으로 제출한 서류의 내용이 서로 다른 경우에는 전자입찰시스템에 등록한 서류가 우선한다
6	개찰 일시/장소	개찰일시							개찰장소
	입찰서를 개찰할 때에는 입찰공고에 명시된 일정에 따라야 한다. 다만, 개찰 일정이 변경되는 경우 입찰업체 등 이해관계인에게 변경된 일정을 통보하여야 하고, 변경된 일정에 따라 개찰하여야 한다. 개찰 일시는 입찰서의 제출 마감 시간으로부터 1시간 이후로 한다
7	입찰 참가자격에 관한 사항	일반경쟁		주택관리업자 및 사업자 선정지침 제 18조(참가자격의제한) 제1항 각호의 어느 하나에 해당하지 않은 업체
		제한경쟁		계약 목적에 따른 사업실적/ 기술능력/ 자본금의 하한을 정하여 입찰 * 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니된다
				자본금		□
				기술능력		□
				사업(관리)실적		□
	기술능력	계약목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰 대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다
	관리실적	입찰공고일 현재로부터 최근 5년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다
8	무효를 알리는 방법	통보방법		전화[문자]			□	팩스				□	이메일				□
	하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다
9	입찰관련 유의사항 (입찰가격 산출 방법 및 기준 등)
10	계약 체결에 관한 사항	계약기간		기간별			□							~
				계약체결일로부터			□	년
				기간협의			□
		낙찰통보일로부터		10 일 이내			계약체결시			계약보증금 제출 1개월이내 4대보험 가입증명서 제출
							계약 미체결시			무효 또는 유효한 입찰인 경우 2순위 업체 낙찰
	계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결 되어야 한다. 계약을 체결할 때에 주택관리업자에게 제31조 제3항에 따른 계약보증금과 계약체결 후 1개월 이내 4대보험 (고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입 증명서를 받아야 한다 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유없이 10일 이내 계약을 체결하지 아니하는 경우 그 낙찰을 무효로 할 수 있다. 이 경우 기존에 낙찰자로 선정된 주택관리업자를 제외하고 유효한 입찰이 2인 이상 (제한경쟁입찰은 3인 이상)인 경우에는 제7조의 기준을 준용하여 2위에 해당하는 자를 결정하여 낙찰자로 선정할 수 있다 본 문서는 ㈜아파트 장터 전용 자료로, 무단 복제·배포·전송을 금하며, 위반 시 법적 책임을 집니다.

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11	입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항	입찰 보증금			계약이행 보증금
		□	공제증권	입찰금액의 5 %이상	□	공제증권	계약금액의 10 %
		□	보증서		□	보증서
		□	현금		□	현금
		귀속에 관한 사항
		기타
	입찰보증금	입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다. 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.
	계약보증금	계약상대자는 계약금액의 100분의 10을 발주처인 공동주택에 계약보증금으로 납부하여야 한다. 계약상대자가 계약상 의무를 이행하지 아니 하였을때에는 해당 계약보증금을 발주처에 귀속시킨다.
12	그 밖에 입찰에 필요한 사항
	전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 입찰공고일 등 입찰일정은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일 등 입찰일정이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.
선정결과공개[11조]		낙찰자가 결정된경우 관리주체 에게 즉시 통지 한다 [익일 18시까지 공개] 선정결과 내용[주택관리업자의 상호/주소/대표자 및 연락처]/ 계약금액/계약기간/수의계약사유 적격심사 평가 결과 등 1개월 이내 계약서 공개